Por David Dorantes
Hay una contradicción que debería obligarnos a cambiar la conversación sobre vivienda en el norte de México.
En Nuevo Laredo, el Instituto Municipal de Vivienda y Suelo Urbano estima un déficit de alrededor de 20 mil viviendas y, al mismo tiempo, una cantidad semejante de casas en abandono. Mientras tanto, se proyecta construir más de 10 mil viviendas nuevas durante los próximos años para atender parte de esa demanda.
A 220 kilómetros de distancia, la historia se repite en otra escala. Para la Zona Metropolitana de Monterrey, las proyecciones contemplaban una demanda de 285,391 viviendas nuevas o usadas, mientras ya existían 239,019 viviendas deshabitadas. El propio diagnóstico del Consejo Nuevo León advierte los efectos de continuar creciendo hacia la periferia, lejos de la concentración del empleo.
Entonces la pregunta resulta inevitable:
¿Necesitamos solamente construir más casas o necesitamos reconstruir la relación entre vivienda, industria, empleo y ciudad?
Ahí veo una oportunidad mucho mayor.
Vivienda abandonada y nearshoring: dos problemas que casi nunca ponemos juntos
Durante años hemos hablado del nearshoring desde la lógica de los parques industriales: tierra, naves, energía, agua, carreteras, aduanas e incentivos.
Pero las empresas no llegan solas. Llegan con trabajadores. Y esos trabajadores necesitan vivienda, transporte, escuelas, comercios, servicios y comunidad.
Nuevo León tenía en 2025 más de 250 parques industriales distribuidos en 15 municipios. Durante 2024, la absorción bruta de espacios industriales creció 7%, impulsada, entre otros factores, por la relocalización de cadenas productivas.
Para abril de 2026, el Gobierno de Nuevo León reportaba más de 432 proyectos de inversión, una expectativa superior a 415 mil empleos y más de 117 mil millones de dólares en inversiones anunciadas. Además, el estado contabilizaba 739 establecimientos IMMEX y 399,293 empleos relacionados con este programa.
La industria está creciendo.
La pregunta es: ¿está creciendo la ciudad al mismo ritmo y en los lugares correctos?
Porque podemos presumir una nueva planta industrial y, al mismo tiempo, obligar al trabajador que la opera a pasar dos o tres horas diarias trasladándose desde una vivienda construida donde el suelo era barato, pero lejos del empleo.
Ese modelo ya nos enseñó sus consecuencias.
Nuevo Laredo–Monterrey: el corredor económico también necesita convertirse en corredor humano
Hay otro dato que me parece extraordinario.
Durante enero y febrero de 2025, el valor declarado de las operaciones de comercio exterior de la Aduana de Nuevo Laredo superó 1.03 billones de pesos. Representó 35.9% del valor operado por las aduanas fronterizas consideradas por la Agencia Nacional de Aduanas de México y registró un crecimiento real de 23% respecto al mismo periodo de 2024.
Estamos hablando de uno de los territorios económicamente más estratégicos de México.
Y ahora aparece una nueva variable: el Tren del Norte.
En julio de 2026, el Gobierno de Nuevo León y la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano iniciaron estudios de ordenamiento territorial y gestión del suelo alrededor de ocho estaciones proyectadas en el tramo Saltillo–Nuevo Laredo. El objetivo oficial es precisamente promover ciudades más conectadas, ordenadas, sostenibles e incluyentes.
Ahí está, desde mi perspectiva, una oportunidad histórica.
No deberíamos planear únicamente estaciones.
Deberíamos planear nuevos polos de desarrollo integral.
Una gentrificación ordenada, productiva y que no expulse
Utilizo deliberadamente una expresión que puede resultar incómoda: gentrificación ordenada.
Aunque quizá urbanísticamente resulte más preciso hablar de regeneración urbana productiva.
Porque una gentrificación tradicional puede aumentar los valores inmobiliarios y terminar desplazando a las familias que originalmente vivían en una zona. Eso no debería ser nuestro objetivo.
Lo que propongo es lo contrario: recuperar vivienda deshabitada, rehabilitar barrios, incrementar su valor económico sin expulsar a sus habitantes y vincularlos con las nuevas oportunidades generadas por la industria.
La vivienda abandonada no debería observarse solamente como problema inmobiliario. También es infraestructura económica desperdiciada.
Ya tiene calles. En muchos casos existen redes de agua, drenaje, electricidad, escuelas y transporte. Hay inversión pública acumulada alrededor de ella.
Antes de abrir kilómetros adicionales de ciudad podríamos preguntarnos cuánto cuesta recuperar lo que ya construimos.
Eso también es economía circular: reutilizar activos, extender su vida útil y evitar desperdiciar suelo, infraestructura y materiales.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos sostiene precisamente que la economía circular urbana debe incorporar construcción, uso del suelo, transporte, reutilización, reparación y nuevos modelos empresariales, y reconoce su potencial para generar empleos locales.
No basta con poner un parquecito
Aquí es donde creo que debemos atrevernos a cambiar incluso nuestros reglamentos municipales.
Muchas veces un desarrollo cumple con entregar su área verde, plantar algunos árboles, colocar bancas, juegos infantiles y dar por cumplida su responsabilidad urbana.
No basta con parquecitos.
¿Por qué no convertir una parte de esos espacios públicos en infraestructura productiva de barrio?
Imagino módulos comunitarios donde trabajadores puedan capacitarse en soldadura, electricidad, automatización, idiomas, logística o herramientas digitales; espacios para reparación y reutilización de productos; pequeños laboratorios de fabricación; centros de capacitación vinculados con las empresas cercanas.
Y también mercados para pequeños emprendedores: alimentos, servicios, oficios, comercio local y productos desarrollados por habitantes del propio sector.
Una planta que emplea a mil personas no genera solamente mil nóminas. Genera demanda de alimentos, transporte, mantenimiento, lavandería, cuidado infantil, reparación, capacitación, comercio y servicios.
Tenemos que lograr que una parte mayor de esa derrama permanezca en el barrio.
Eso sí sería comenzar a construir economía circular alrededor de la industria.
De vivienda vacía a polos de desarrollo integral
Yo empezaría con algo que parece sencillo, pero no lo es: dejar de contar casas y comenzar a mapear oportunidades.
ÉTER: crear un censo georreferenciado que cruce vivienda deshabitada o abandonada con propiedad jurídica, deterioro, servicios, transporte, parques industriales, centros laborales, estaciones ferroviarias y tiempos reales de traslado.
TIERRA: seleccionar polígonos piloto en Nuevo Laredo y en municipios metropolitanos de Nuevo León para intervenir integralmente. No rehabilitar una casa aquí y otra allá: recuperar comunidades completas junto con desarrolladores, Infonavit, gobiernos, industria y vecinos.
AIRE: cambiar la narrativa. No comunicar simplemente “rescatamos casas abandonadas”, sino “estamos creando comunidades productivas cerca del empleo”. Para las empresas, esto significa acceso a talento; para los trabajadores, calidad de vida; para el municipio, recuperación urbana; para los emprendedores, nuevos mercados.
AGUA: hacer visibles los polígonos, viviendas disponibles, rutas de transporte, programas de capacitación, oportunidades laborales y locales para emprendedores mediante una plataforma digital común.
Así la vivienda deja de ser una política aislada y se convierte en estrategia de competitividad.
Construir menos distancia y más comunidad
No estoy proponiendo dejar de construir vivienda nueva. Nuevo Laredo tiene una demanda real y los programas que actualmente proyectan más de 10 mil nuevas viviendas pueden ayudar a reducirla.
Lo que cuestiono es el orden de nuestras decisiones.
Primero deberíamos saber qué podemos recuperar. Después conectar esa vivienda con empleo y movilidad. Posteriormente regenerar el espacio público para convertirlo también en espacio productivo. Y sólo entonces determinar dónde realmente necesitamos expandir nuevamente la mancha urbana.
El nearshoring no debería medirse únicamente por cuántos miles de millones de dólares conseguimos atraer.
También deberíamos medir cuántos minutos de traslado le ahorramos al trabajador, cuántas casas abandonadas regresamos al mercado, cuántos pequeños negocios nacen alrededor de una planta y cuánto dinero generado por la industria permanece circulando dentro de las comunidades.
La próxima gran oportunidad del corredor Nuevo Laredo–Monterrey no consiste solamente en construir más casas y atraer más fábricas, sino en transformar la vivienda que ya tenemos en comunidades productivas donde industria, movilidad, emprendimiento y calidad de vida vuelvan a encontrarse. Porque en el comercio internacional, como en la vida, todos los días se construye el éxito. Soy David Dorantes, conferencista, coach, y consultor en comunicación. Nos leemos en mis siguientes Apuntes.
Fuentes consultadas
- Gobierno de Nuevo León / Consejo Nuevo León. Programa Especial de Vivienda 2022-2027 y diagnóstico de Desarrollo Sustentable: 239,019 viviendas deshabitadas y demanda proyectada de 285,391 viviendas en la ZMM. Programa Especial de Vivienda 2022-2027 Diagnóstico Consejo Nuevo León
- Agencia Nacional de Aduanas de México. Informe Mensual, enero-febrero de 2025: valor de operaciones en aduanas fronterizas. Informe de ANAM
- Gobierno de Nuevo León. Indicadores de inversión, empleo e IMMEX, abril de 2026. Indicadores económicos de Nuevo León
- Gobierno de Nuevo León / SEDATU. Estudios de ordenamiento territorial para ocho estaciones del Tren del Norte, 24 de julio de 2026. Convenio de movilidad y ordenamiento territorial
- IMVISU Nuevo Laredo. Estimación de aproximadamente 20 mil viviendas requeridas y cifra semejante de viviendas abandonadas, marzo de 2026.
- OCDE. The Circular Economy in Cities and Regions, 2020, y actualización sobre economía circular territorial. Estudio de la OCDE
